Wohnungen Graz Versteigerung Österreich | 14/779-Anteile/EZ 168/B-LNR 68 - Zwangsversteigerung

KG 63105 Gries EZ 168 hievon 14/779-Anteile B-LNR 68 mit WE an GR3
Bezeichnung der Liegenschaft: GSt Nr 277 im Ausmaß von 1775 m², davon 1030 m² Bauf.(10), 271 m² Bauf.(20) und 474 m² Gärten (10) mit der Wohnung GR 3 im Haus Griesplatz 28
Anlässlich der ersten Befundaufnahme wurde mieterseits ein Mietvertrag vom 31.01.2018 vorgewiesen und anlässlich der Tagsatzung vom 01.07.2021 im gegenständlichen Zwangsversteigerungsverfahren ein Mietvertrag ohne Datum übergeben.
In beiden Mietverträgen ist der Geschäftsraum Nr. 4 als Mietgegenstand bezeichnet, laut Protokoll der Tagsatzung vom 01.07.2021 soll damit aber der Geschäftsraum Nr. 3 gemeint sein.
Festzustellen ist, dass sich die beiden übermittelten Mietverträge inhaltlich unterscheiden, und zwar beginnt der anlässlich der Befundaufnahme übergebene Mietvertrag am 01.01.2018, ist auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, umfasst als Verwendungszweck den Betrieb eines Fastfood-Restaurants und enthält einen nicht wertgesicherten monatlichen Nettomietzins von € 966,67, bei den ebenfalls von der Mieterin zu zahlenden Betriebskosten ist unklar, ob bzw. wann diese an die tatsächlich von der Hausverwaltung vorgeschriebene Höhe angepasst werden können (arg. „Es kann nur eine Betriebskostenanpassung nach vorgelegter Abrechnung erfolgen für die gesamte Mietdauer“), während der in der Tagsatzung vom 01.07.2021 in Kopie übergebene Mietvertrag am 01.06.2017 beginnt, auf die bestimmte Dauer von 6 Jahren abgeschlossen wurde, als Verwendungszweck den Betrieb einer Konditorei bzw. eines Cafes nennt und einen wertgesicherten Nettomietzins von monatlich € 1.000,00 ausweist, die von der Hausverwaltung vorgeschriebenen Betriebskosten sind jährlich zwischen den Vertragsparteien zu verrechnen.
Mit Urteil vom 09.04.2019 im Verfahren 11 C 122/18k des Bezirksgerichtes Graz-West wurde die verpflichtete Partei schuldig erkannt, die am Wohnungseigentumsobjekt GR 3 der gegenständlichen Liegenschaft vorgenommenen Änderungen am Portal, nämlich die Errichtung von zwei Schaufensterportalanlagen mit einer Länge von je ca. 5,00 m und einer Höhe von je ca. 2,40 m im Erdgeschossbereich der Ostfassade des Gebäudes in einer Entfernung von ca. 11,00 m zur südlichen Grundstücksgrenze, zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.
Dazu liegt ein Angebot der Baufirma Ing. Robert Winkler GmbH vom 24.08.2020 hinsichtlich dieses Portalrückbaus vor.
Mit Urteil vom 19.05.2020 im Verfahren 11 C 62/19p des Bezirksgerichtes Graz-West wurde die verpflichtete Partei schuldig erkannt; a) den Durchbruch im Heizungsraum, gelegen im linken Keller des Hauses Griesplatz 28, 8020 Graz, an der östlichen Seite der Mauer in einer Höhe von ca. 1,50 m hinter der Heizungsanlage und mit einer Größe von ca. 1,00 m x 0,60 m; b) die Durchbohrung in der Kellerdecke, gelegen im mittleren Keller des Hauses Griesplatz 28 im linken oberen Bereich, ca. 1,80 m von der Tür entfernt, und die im allgemeinen Kellerbereich verlegten Stromleitungen, welche durch die Durchbohrung in der Kellerdecke in die beiden Geschäftsräume GR 3 und GR 4 führen; c) die zwei installierten Lüftungsrohre im Licht- und Luftschacht samt Aufbau am Dach, gelegen auf der vom Hauseingang des Gebäudes Griesplatz 28 aus gesehenen linken Seite an der Außenmauer der westlich gelegenen Wohnungen, mit einem Durchmesser von je ca. 0,35 m, welche vom Geschäft GR 3 mittels Durchbruch der Außenwand in den Licht- und Luftschacht bis über Dach führen; d) den Durchbruch in der Trennwand, gelegen zwischen den beiden Geschäftslokalen GR 3 und GR 4, die sich ca. 3 m vom Eingang des Geschäftsraumes GR 4 aus gesehen rechts befindet, mit einer Größe von ca. 2,00 m x 1,00 m, welcher als Verbindung der beiden Geschäftsräume GR 3 und GR 4 dient, zu entfernen und den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.
Die Bewertungsliegenschaft liegt im V. Grazer Stadtbezirk Gries unmittelbar an der Westseite des Griesplatzes, zwischen diesem und der Ägydigasse. Die Verkehrslage kann als gut bezeichnet werden, ebenso die Geschäftslage.
Das bewertungsgegenständliche Grundstück Nr. 277 ist eben und annähernd quadratisch, es wird im Osten vom Gehsteig des Griesplatzes und im Westen von der Ägydigasse begrenzt. Das Grundstück ist entlang der griesplatzseitigen Grundstücksgrenze mit den in gekuppelter Bauweise errichteten Wohnhäusern Griesplatz 28 und 29 sowie entlang der Ägydigasse mit den Wohnhäusern Griesplatz 28a und 29a bebaut.
Die vier Wohnhäuser umfassen insgesamt 68 Wohnungen sowie griesplatzseitig vier Geschäftsräumlichkeiten.
Bei den nicht bebauten Grundstücksflächen handelt es sich um eine kleine, begrünte Innenhoffläche, PKW-Abstellplätze sind auf der Liegenschaft selbst nicht vorhanden.
Die bewertungsgegenständliche Geschäftsräumlichkeit GR 3 liegt im Erdgeschoss des Hauses mit der ON 28, es handelt sich dabei um das südliche Gebäude auf der Seite des Griesplatzes, die Erschließung des Geschäftslokals erfolgt unmittelbar vom Gehsteig des Griesplatzes aus. Über einen Durchgang im Haus mit der ON 29 gelangt man in den Innenhof, wo sich dann der Zugang zum Stiegenhaus befindet, über welches der Keller des Hauses erreichbar ist.
Die Liegenschaft ist der Lage entsprechend vollständig erschlossen und verfügt über Stromanschluss, Anschluss an die örtliche Wasserversorgung und an das örtliche Kanalnetz, die Müllabfuhr erfolgt über die Stadtgemeinde, ferner ist im Gebäude ein Anschluss an das Fernwärmenetz der Stadt Graz vorhanden, wobei der GR 3 nicht daran angeschlossen ist und die Heizkörper demontiert wurden.
Die Bewertungsliegenschaft ist im Flächenwidmungsplan der Stadt Graz laut GIS als „Kerngebiet“ mit einer Bebauungsdichte von 0,8 bis 2,5 ausgewiesen, weiters liegt diese innerhalb der Schutzzone nach dem Grazer Altstadterhaltungsgesetz.
Die Wohnhausanlage mit der Adresse Griesplatz 28 und 29, 28a und 29a wurde im Zuge des Wohnhauswiederaufbaus in den 50er-Jahren errichtet und entsprechen die Bauweise und Ausstattung der Wohnhäuser grundsätzlich dem Errichtungszeitpunkt.
Die Wohnhäuser Griesplatz 28 und 29 verfügen über Kellergeschoss, Erdgeschoss (straßenseitig zu Geschäftszwecken genutzt) und 5 Obergeschosse, den oberen Abschluss bildet ein Satteldach mit einer von Nord nach Süd verlaufenden Firstrichtung. Die Fassaden sind als Putzfassaden ausgeführt, die in Richtung Griesplatz orientierten Wohnungen verfügen über Loggien, während die Richtung Innenhof ausgerichteten Wohnungen über Balkone verfügen.
Der bewertungsgegenständliche Geschäftsraum Nr. 3 im Hause Griesplatz 28 liegt im Erdgeschoss und ist zum Gehsteig des Griesplatzes hin ausgerichtet, gemäß dem der Wohnungseigentumsbegründung zu Grunde liegenden Nutzwertgutachten besteht dieser Geschäftsraum aus einem Geschäftsraum und WC im Ausmaß von 50,70 m2 sowie Lift und Keller.
In der Natur besteht der Geschäftsraum Nr. 3 aus einem einzigen Raum im Erdgeschoss und wird der unter dem Geschäftsraum gelegene Keller G3 mit einer Nutzfläche laut Parifizierungsplan von 24,30 m2 genutzt, ein zum Geschäftsraum Nr. 3 gehörendes WC konnte nicht eruiert werden.
Das Geschäftslokal ist gegenüber dem Gehsteig am Griesplatz mit einer Portalkonstruktion aus Falttüren mit Isolierverglasung abgeschlossen, der Boden weist einen Fliesenbelag auf, die Deckenuntersicht ist augenscheinlich abgehängt und ist dort eine Lüftungsanlage installiert, mittig im Geschäftsraum an der Mittelwand wurde mieterseits eine Lüftungszentrale errichtet, welche verbaut wurde. Eine Wasserzuleitung sowie ein Abfluss sind ersichtlich, weiters soll der Geschäftsraum über eine eigenständige Stromversorgung verfügen (dieser Umstand konnte bei den Befundaufnahmen nicht überprüft werden!).
Die vormals bestehende Beheizung (Radiatoren über Anschluss an die Fernwärme) wurde von der nunmehrigen Mieterin demontiert und ist der Geschäftsraum derzeit nicht beheizt.
Festzustellen ist, dass der Geschäftsraum Nr. 3 (ebenso wie der Geschäftsraum Nr. 4) an die Bäckerei Arena OG (nunmehr laut Information Arena Food GmbH) vermietet wurde.
Von der Mieterin wurden die beiden Geschäftsräume Nr. 3 und Nr. 4 auf ihre Kosten saniert und in den derzeitigen Zustand gebracht, beim Geschäftsraum Nr. 3 wurden die baulichen Maßnahmen ab 2018 durchgeführt.
Beide Geschäftsräume wurden in der Vergangenheit als Bäckerei bzw. als Café genutzt und weist der Geschäftsraum Nr. 3 eine dementsprechende Ausstattung und Einrichtung auf, welche laut Information im alleinigen Eigentum der Mieterin stehen.
Im Zuge der Sanierungsmaßnahmen wurde die ursprünglich vorhandene Portalkonstruktion abgebrochen und durch die heute vorhandene ersetzt, an der straßenseitigen Fassade wurden Markisen montiert, zwischen dem Geschäftsraum Nr. 3 und Nr. 4 wurde ein Türdurchbruch als Verbindung hergestellt, es wurde eine Lüftungsanlage errichtet, wobei die Abluft über einen Lichtschacht bis über Dach geführt wird, weiters wurden diverse Allgemeinteile von der Mieterin in Form von Durchbrüchen bzw. Durchbohrungen zur Leitungsverlegung in Anspruch genommen.
In weiterer Folge wurden von einigen Wohnungseigentümern gegen die verpflichtete Partei zwei Gerichtsverfahren wegen Unterlassung und Wiederherstellung geführt, welche jeweils mit Urteilen endeten, sodass die verpflichtete Partei nunmehr schuldig ist, die folgenden Rückbaumaßnahmen auf ihre Kosten durchzuführen:
1. Herstellung des ursprünglichen Zustandes hinsichtlich des im Heizungsraum erfolgten Mauerdurchbruches hinter der Heizungsanlage,
2. Herstellung des ursprünglichen Zustandes hinsichtlich der Durchbohrung in der Kellerdecke und Entfernen der im allgemeinen Kellerbereich verlegten Stromleitungen,
3. Entfernen und Herstellen des ursprünglichen Zustandes hinsichtlich der zwei installierten Lüftungsrohre im Licht- und Luftschacht samt Aufbau am Dach,
4. Verschließen des Durchbruches in der Trennwand zwischen den Geschäftsräumen Nr. 3 und Nr. 4,
5. Entfernen der Schaufensterportalanlagen und Herstellung des ursprünglichen Zustandes.
Laut Information anlässlich der Tagsatzung vom 01.07.2021 (vgl. das dem Langgutachten beiliegende Protokoll) wird die gesamte Lüftungsanlage von der Mieterin in Kürze entfernt werden, sodass für die Bewertung davon ausgegangen wird, dass der diesbezügliche Rückbauaufwand nicht vom Eigentümer des Bewertungsgegenstandes zu tragen ist, und bleibt dieser Umstand bei der Bewertung daher unberücksichtigt.
Für die in Punkt 1., 2. und 4. genannten Maßnahmen ergibt sich laut eingeholten Richtwerten ein Kostenaufwand von rund € 2.420,00 zuzüglich Umsatzsteuer, welcher Aufwand wertmindernd berücksichtigt wird.
Für den Abtrag und die Entsorgung des bestehenden Portals und den Rückbau in den ursprünglichen Zustand ergibt sich gemäß Angebot der Baufirma Winkler vom 24.08.2020 ein Angebotspreis von € 35.173,42 zuzüglich Umsatzsteuer bzw. anhand des Baupreisindex auf den Bewertungsstichtag aufgewertet ein Angebotspreis von rund € 37.600,00 zuzüglich 20% Umsatzsteuer.
Für den Wiedereinbau von Radiatoren samt Verrohrungen zur Fernwärmeübergabsstation kann (ohne Anschlusskosten und Bereitstellungsgebühren) von einem Aufwand von rund € 6.780,00 zuzüglich 20% Umsatzsteuer ausgegangen werden, woraus ein Gesamtaufwand von rund € 46.800,00 zuzüglich 20% Umsatzsteuer (ohne Berücksichtigung des Aufwandes für das Entfernen der Lüftungsanlage) resultiert, welcher Aufwand bei der Bewertung berücksichtigt wird.
Hinzuweisen ist darauf, dass es sich dabei lediglich um Richtwerte handelt und es im Zuge der Durchführung der genannten Baumaßnahmen auch zu Mehrkosten kommen kann.
Der Bau- und Erhaltungszustand der allgemeinen Teile der Liegenschaft entspricht weitgehend dem Baualter und kann als durchschnittlich bezeichnet werden, der Bau- und Erhaltungszustand innerhalb des Geschäftsraumes Nr. 3 kann grundsätzlich als gut bezeichnet werden.
Sämtliche Einbauten stehen laut Information im Eigentum der Mieterin, sodass gegenständlich kein Zubehör vorhanden ist.
Diesbezüglich wird auf die beiliegenden Mietverträge verwiesen, wobei Unklarheiten hinsichtlich des zwischen den Parteien tatsächlich vereinbarten Inhalts bestehen (vgl. die beiden beiliegenden Mietverträge und die Ausführungen in Punkt 1.3. dieses Gutachtens), sodass insbesondere unklar ist, welche Erträge tatsächlich erzielt werden. Eine Vermietung auf unbestimmte Zeit zu einem nicht wertgesicherten Mietzins würde darüber hinaus eine nicht ordnungsgemäße Bewirtschaftung bedeuten.
§ 5 Abs. 3 LBG normiert wie folgt: (3) Sind die tatsächlich erzielten Erträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfaßbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, und dem bei einer solchen Bewirtschaftung entstehenden Aufwand auszugehen; dafür können insbesondere Erträge vergleichbarer Sachen oder allgemein anerkannte statistische Daten herangezogen werden.
Dies vorangestellt wird für die Bewertung vom ortsüblichen, nachhaltig erzielbaren, wertgesicherten Mietzins ausgegangen, sowie davon, dass die Betriebskosten (im Sinne des § 21 MRG) und die Heizkosten zusätzlich von der Mieterin getragen werden (= Ertrag, der bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbar ist).
Da die in Zukunft tatsächlich erzielbaren Mieterträge von der Bewertungsgrundlage abweichen können, ist ein erhebliches Risiko für einen Ersteher gegeben!
Anlässlich der Tagsatzung vom 01.07.2021 wurde auch darüber informiert, dass gegen die Mieterin eine Räumungsklage eingebracht wurde, wobei dieses Verfahren zum Zeitpunkt der Gutachtensausfertigung noch nicht beendet war, sodass allfällige Auswirkungen desselben auf das bestehende Mietverhältnis nicht beurteilt und daher auch nicht bei der Bewertung berücksichtigt werden können.
Gemäß Mitteilung der Hausverwaltung (siehe Beilage) sind seitens der Eigentümergemeinschaft keine baulichen Maßnahmen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft geplant, der Anteil vom Geschäftsraum Nr. 3 an den Aufwendungen für die gesamte Liegenschaft beträgt 5,26%, Benützungsregelungen hinsichtlich allgemeiner Teile sind der Hausverwaltung nicht bekannt, die Höhe der derzeit vorhandenen Reparaturrücklage wurde von der Hausverwaltung nicht bekanntgegeben.
Objektdaten
Nutzfläche Geschäftsraum Nr. 3 50,70 m2
Nutzfläche Kellerraum zu GR 3 24,30 m2
Aufwandsvorschreibung
monatlich laut Hausverwaltung
Bewirtschaftungskosten € 148,25
Rücklage € 56,98
Umsatzsteuer € 29,65
Gesamt € 234,88
Gemäß Mitteilung der Hausverwaltung (siehe Beilage) sind seitens der Eigentümergemeinschaft keine baulichen Maßnahmen an allgemeinen Teilen der Liegenschaft geplant, der Anteil vom Geschäftsraum Nr. 3 an den Aufwendungen für die gesamte Liegenschaft beträgt 5,26%, Benützungsregelungen hinsichtlich allgemeiner Teile sind der Hausverwaltung nicht bekannt, die Höhe der derzeit vorhandenen Reparaturrücklage wurde von der Hausverwaltung nicht bekanntgegeben.
Das Gericht beabsichtigt, dem gegenständlichen Verfahren die gesetzlichen Versteigerungsbedingungen zu Grunde zu legen.
Sie werden auch hiezu zur allfälligen Äußerung binnen 14 Tagen aufgefordert, widrigenfalls Zustimmung zu dieser beabsichtigten Vorgangsweise angenommen wird.
An die dinglich Berechtigten, insbesondere an die Pfandgläubiger einschließlich der Gläubiger, zu deren Gunsten eine Höchstbetragshypothek eingetragen ist, sowie bezüglich der Steuern und Abgaben an die öffentlichen Organe ergehen die in der folgenden Nachricht enthaltenen Aufforderungen.
Näheres siehe Langgutachten!

Vadium: 11.700,00 EUR
Geringstes Gebot: 58.500,00 EUR 

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